토지거래 허가구역 개념과 이해

토지거래 허가구역은 토지거래가 급증하거나 상승할 우려가 있는 지역을 지정해 투기적으로 토지가가 상승하는 것을 방지하기 위해 1979년 처음 도입되어 지금까지 활용되고 있는 정체이며 최근 부동산 급등으로 인해 토지거래 허가구역이 증가한 것이다.

 

 

토지거래 허가구역으로 지정되면 어떤 것들이 바뀌나.

토지거래 허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지 거래는 허가를 받아 토지 매매를 해야 한다. 허가를 받은 토지는 매매 후 해당 토지를 허가받은 목적대로 이용을 해야 한다. 이 같은 토지이용의무를 지키지 않을 경우 정부는 이행명령을 부여하고 명령 불이행시 상당량의 이행강제금을 부과할 수 있다. 매년 취득 가액의 10%를 이행강제금으로 부과받을 것이다. 또한 토지거래허가구역으로 지정되면 실수요자 이외에는 토지를 매입할 수 없게 된다. 추후에 토지거래 허가구역이 해제되면 정부의 허가 없이 토지를 자유롭게 매매할 수 있으며 토지의 용도대로 사용하는지에 대한 정부의 관리 감독도 받지 않게 된다. 토지거래 허가구역의 토지를 매입할 때는 자금출처의 소명을 해야 한다. 이 또한 추후 토지거래 허가구역이 해제되면 자금출처를 밝히지 않아도 된다. 만약 토지거래 허가구역의 토지를 허가 없이 매입을 한다면 해당 토지거래는 계약의 효력이 사라지고 무효화될 수 있으니 반드시 신고절차를 밟아 거래할 수 있도록 주의해야 합니다. 매수자와 매도자 모두 허가 신청서와 토지 이용계획서를 제출해야 하니 참고해서 신고해야 합니다.

 

토지 면적에 따른 토지거래 허가구역 신고 

토지거래 허가구역으로 지정되면 토지가 일정 규모 이상일 때에 실수요자 만이 토지 구매를 허가 해준다. 도시지역의 토지 용도별로는 주거, 상업, 공업, 녹지, 용도지역 지정이 없는 곳 이렇게 5개지로 나뉩니다. 토지 거래 허가구역이라도 작은 토지는 허가 없이 매매도 가능합니다. 주거지역의 60㎡~180㎡까지 토지의 매매는 허가가 필요 없게 됩니다. 만약 서울시의 6㎡를 초과하는 경우 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 모든 서울시의 토지거래 허가구역의 주거지인 경우 모든 거래는 신고가 필수가 되겠습니다. 도시 지역 주거지 토지를 매입할 경우 180㎡, 상업 지역일 경우 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡ 초과할 경우 토지거래 신고를 해야 한다. 도시지역이 아닌 비도 심의 경우도 토지거래 급증과 투기 적인 거래가 성행하는 곳들이 있기에 비도심 토지거래 허가구역도 지정이 많이 되어 있다. 주거지역은 220㎡ 농지는 500㎡, 임야는 1,000㎡ 최과하는 토지를 매입할 때 본인이 실수요자임을 입증해야 하고 해당 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 토지 거래를 해야 한다. 만약 이를 위반하게 되면 2년 이하의 징역 또는 계약한 토지의 거래가액의 30%나 되는 상당량의 벌금을 물어야 하므로 주의해 거래를 해야 하겠다. 

 

토지거래 허가구역 해재 

기존 정부의 토지구역지정을 법정동 단위로 지정하고 있고 투기와 관련이 없는 지역까지 토지거래 허가구역으로 묶여있어 투기와 관련 없는 지역까지 광범위하게 지정되어 있다고 보고 있다. 해당 지역의 토지, 주택 소유자들의 거래가 단절되고 있다는 것이다. 강남구로 보면 토지거래 허가구역으로 지정된 대치동, 청담동의 올해 아파트 계약 건수는 129건이고 토지거래 허가구역 지정이 되지 않은 반포동, 서초동 매매건수는 357건이나 되니 거래 차이가 난다는 것을 볼 수 있다. 따라서 정부는 기존 동 단위의 토지거래 허가구역 지정이 아니라 필지 단위로 토지거래허가구역 지정을 완화하는 방안을 검토하고 있는 중이다. 토지거래 허가구역의 거래 시 허가를 받아야 하는 이유와 허가받는 구역의 면적에 따라 유무를 알아보고 구역 지정으로 바뀌는 것들을 알아보았습니다. 해당 지역을 거래할 때 참고하고 불이익을 받지 않게 토지나 주택구입 시 참고하길 바랍니다. 감사합니다.