업무용 오피스텔 주거형 오피스텔 차이점

오피스텔의 형태는 2가지로 나눠지는데 업무용 오피스텔과 주거형 오피스텔 차이점을 가지고 2가지로 나뉩니다. 외관상 같은 오피스텔인데 어떤 것은 업무용 오피스텔로 어떤 것은 주거형 오피스텔로 나뉘던데 어떻게 나뉘는지 알아보겠습니다.

 

오피스텔 종류와 차이점

오피스텔은 한국 건축의 규제를 피하기 위해 상업지역에 공동주택 허가가 안나는 곳에 주거형태와 비슷하게 만들어 업무시설을 주거형태로 활용하면서부터 시작되었다. 최근에는 그 형태가 다양해지면서 보통 주거용 원룸 투룸 쓰리룸 형태의 구조를 나타내고 있다. 그리고 현재 오피스텔은 공급면적의 완화로 84㎡ 오피스텔이 공급되면서 아파텔이라는 용어를 사용하며 아파트의 대체재로서 활용되고 있다. 주거형 오피스텔과 업무용 오피스텔의 차이는 쉽게 보면 부가가치세를 받느냐의 유무로 업무용과 주거용으로 나뉠 수 있다. 부가가치세를 포함한다면 업무용 오피스텔이고 부가가치세가 없다면 주거용으로 보면 된다. 또한 과세에서도 차이가 납니다. 업무용 오피스텔은 부가가치세가 환급이 됩니다. 만약 10년 이내에 재매각에는 환급받은 일부를 환급해야 합니다. 주거용 오피스텔은 임대주택으로 등록해야 하고 60㎡ 이하고 새로 취득했을 때 취득세가 감면됩니다. 업무용 오피스텔의 보유 시에는 월세 소득에 대한 신고와 세금 납부를 해야 합니다. 또한 부가가치세도 납부해야 합니다. 임차인에게 받은 부가가치세를 납부해야 하는 것입니다. 주거용 오피스텔은 2천만 원 이하일 때 분리과세나, 종합과세 중 선택해서 세금 부과하면 되고 2천만원 초과 일 때는 종합과세 대상입니다. 

 

주거용 오피스텔 업무용 오피스텔 장단점

주거용 오피스텔로 사용 중이라면 주택과 같은 세금이 적용되고 다가구일 경우 주택 양도세 등에 합산되기 때문에 오피스텔 임대 사업자들은 주택수에 합산되지 않는 업무용 오피스텔의 임대를 선호한다. 만약 임차인이 업무용 오피스텔로 임차하고 전입신고를 한다면 주택으로 보고 세무당국은 주택과 같은 세금을 적용한다. 이처럼 오피스텔의 실사용을 바탕으로 세금이 부과됩니다. 주거용 오피스텔로 사용하고 있어 주택분 재산세를 내고 있더라도 공부상으로 오피스텔은 업무용이기 때문에 만약 오피스텔을 수십 채 가지고 있다 해도 주택이 없으므로 주택 청약 시에는 무주택 자격을 받을 수 있습니다. 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 경우 대출에서 주택과 다른 성격을 가지고 있다. 최근 부동산 과열로 인해 다주택자는 주택 담보대출이 어렵습니다. 주택에는 LTV, 투기과열지구, 등등 여러 가지 대출 규제가 많이 있지만 오피스텔은 업무시설로 분류돼 대출이 70%까지도 가능하기 때문에 대출실행은 어렵지 않습니다. 하지만 취득세율은 일률적으로 4%가 적용됩니다. 만약  주거용으로 세입자가 전세자금 대출을 받는 다면 주거용 오피스텔도 전입신고를 하는 경우 대출이 가능하고 일반 주택과 같은 전세자금 대출 취급이 가능하다.

 

오피스텔의 장단점

기존 아파트의 분양가보다 비교적 저렴하다는 것이 장점이 된다. 오피스텔은 전기, 수도료를 주거용으로 사용하면 주거용 방식의 계산이 되고 업무용으로 사용하면 상가와 같은 바용으로 사용할 수 있다. FCU방식의 냉방 사용으로 지역난방 열원을 사용해서 냉방비가 저렴한 장점이 있다. 오피스텔은 상업지구에 짓기에 근처 편의 시설의 이용이 편리하다. 직주 근접으로 근처 회사원의 주거와 업무시설로의 활용이 용이한 장점이 있다. 주택 청약 시 무주택 자격이 유지되는 장점이 있다. 임차인의 전입신고를 하더라도 업무시설로 보기 때문에 무주택 자격을 유지할 수 있다. 단점으로는 오피스텔의 관리비가 높다는 것이다. 취등록세도 4%로 주택에 비해 높다. 상업지구에 위치해서 주거환경으로 조용하지 않고 유흥 가가 있을 경우 저녁에 많이 시끄럽고 주변 환경이 지저분한 경우도 있다.