아파텔 대출 규제

아파텔의 대출 규제가 시행되면서 아파트 대체재로 각광받던 아파텔의 인기가 식어 가고 있다. 부동산 규제와 금리 인상으로 아파텔에 투자하거나 실거주 목적으로 분양받았던 분들의 고통도 커지고 있다. 아파텔이 어떤 특징을 가지고 대출 규제가 어떻게 되는지 알아보자.

 

아파텔과 아파트

아파텔은 주거용 오피스텔로 지어진 주거용 오피스텔이다. 아파텔은 주거용 아파트가 들어서지 못하는 상업지구에 아파트와 같은 형태를 가지고 건축되었습니다. 전용 84㎡의 아파트는 방 3개 거실 주방 화장실로 나뉩니다. 아파텔도 마찬가지 구성은 같지만 아파트는 발코니라는 서비스 면적이 있어 이곳을 확장하게 되면 아파트의 면적이 더 커지게 됩니다. 그래서 서비스면적인 발코니가 넓게 빠진 오래된 아파트를 확장하여 사용하면 요즘에 지어진 아파트보다 같은 면적이라도 더 크게 사용할 수 있습니다. 하지만 아파텔은 이러한 발코니 면적이 없어 일반 아파트의 59㎡와 같은 크기로 느껴지는 이유가 여기에 있습니다. 지난해 아파텔의 분양시장은 엄청난 인기를 끌었습니다. 아파텔의 대단지화와 높은 층수 그리고 직주 근접의 편리성까지 가지고 있는 아파텔의 인기는 높은 청약 경쟁률을 보이며 그 인기를 확인할 수 있었습니다. 

 

아파텔의 장점과 단점은

일반 아파트의 주택법을 받지 않고 건축법을 받는 아파텔은 좁은 대지면적에 높은 건폐율을 할 수 있어 같은 면적이더라도 더 많은 호실과 더 높게 건축할 수 있어 건설사에서는 많은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있어 대형 건설사들 뿐만 아니라 중소형 건설사들도 많이 분양을 했습니다. 아파텔은 오피스텔의 실용성과 아파트처럼 편리한 주거 환경을 가지고 있다는 것에 장점이 있습니다. 2021년 9월 12일 국토 교통부에서 84㎡에서 120㎡ 까지 바닥난방 허용을 해준다는 발표를 함으로써 대형 평형의 아파텔의 활용도 또한 아파트와 같은 형태로 건축할 수 있게 바꾸어 주었습니다. 또한 청약 통장의 유무와 상관없이 청약을 할 수 있습니다. 다주택자도 청약이 가능해서 투자 상품으로 많이 분양을 받는 것이 현실입니다. 다주택자도 아파텔의 70%까지 대출이 나왔으니 투자자들에게는 아파트의 대체재로 인기를 끌었습니다. 그래서 주변 아파트보다 아파텔이 더 비싸게 분양된 곳들도 나왔었습니다. 아파트와 같은 분양가 상한제 제한이 걸리지 않아 분양가를 마음대로 정할 수 있기 때문에 높은 분양가를 형성할 수 있었고 부동산 상승장에서 더욱더 비싸게 분양을 했었습니다. 분야권의 전매가 가능한 곳의 아파텔은 수천 대 일의 경쟁률을 보이기도 했습니다. 주거형 아파텔을 임대사업자로 임대를 하게 되면 임차인은 업무용으로 신고를 하고 주택수에 포함하지 않는 편법을 쓰는 경우도 있습니다. 그럼 세입자는 전입신고를 하지 못하므로 보증금을 보호받지 못하게 됩니다. 이는 아주 위험한 거래로 볼 수 있고 세입자의 보증금 또한 경매에 넘어가면 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 조심해야겠습니다. 

 

아파텔 대출규제

정부는 이러한 부작용으로 아파텔의 대출을 규제하는 LTV(담보인정비율)를 비주택담보대출에 대해서도 그 비율을 적용한다는 것입니다. 이는 기존에 투기 과열지구 아파트는 시세 9억 원 이하는 LTV가 40% 인정되고, 시세 9억 원 초과는 20%로 제한되고, 15억 원이 넘으면 대출이 안 나오는 것을 아파텔에도 적용을 한다는 것이다. 그로 인해 아파텔에 투자를 한 사람들은 투자금이 물린 경우나 대출 규제로 인해 재매매가 힘들어 저버린 경우도 많이 있다. 웃돈을 주고 거래가 되던 예전에 비해 지금은 분양조차 되지 않고 있는 실정이다. 이처럼 규제를 피해서 투자를 하려고 하다 보면 또 다른 규제가 뒤따르게 되어있어 규제와 정책을 우회해서 투자 기회를 찾는 방식의 투자는 지양했으면 합니다. 아파트의 대체제로 지어진 만큼 부동산 하락기에 들어온 지금은 아파트보다 아파텔의 매매가 하락이 더 많이 되는 것을 볼 수 있다. 아파트와 같이 주택법에 들어가지 않아 층간소음이나 주거 편의 시설이나 모든 면에서 주거적으로 부족한 아파텔이 아파트보다 더 하락하는 것은 맞는 것 같다. 투자를 하거나 임차를 하거나 우리는 아파텔의 위험을 인지하고 신중하게 거래해야겠다.