분묘기지권 해결방법 묘 이장 가능

토지를 답사하다 보면 해당 토지에 묘지가 있는 경우 분묘 기지권이 되어 있는 경우를  종종 보게 됩니다. 오래된 주택에서도 묘지가 있는 경우도 있는데 이러한 경우 분묘기지권 해결방법이 무엇이 있는지 알아보고 주인 없는 묘 이장의 절차도 알아보도록 하겠습니다.

 

모든 묘지는 분묘 기지권을 인정받나?

아닙니다. 모든 묘지는 분묘 기지권을 인정받지 않습니다. 2001년 1월 13일 이후에 토지주인의 허가 없이 몰래 묘를 사용할 경우는 분묘기지권이 없습니다. 하지만 이전에 묘지를 만들었다면 해당 묘지는 남에 땅에 몰래 만들었다 해도 분묘 기지권이 성립됩니다. 이러한 분묘기지권은 왜 생겼을까 하는 의문이 생깁니다. 예전에는 마을의 이웃끼리 자신의 밭이나 산에 이웃의 묘를 사용하게 해 주면서 생겨나게 됐습니다. 이웃 간의 정으로 차마 거절하지 못하는 우리나라 관습에서 나오는 현상이었습니다. 상주는 해당 토지 주인의 허락을 받고 묘를 사용할 수 있는 권리를 받으면서 해당 묘지와 재를 올릴 수 있는 여분의 주변 토지까지 분묘 기지권이 성립되는 것입니다. 이후 해당 토지가 거래되고 주인이 바뀌면서 문제가 발생됩니다 구매하는 구매자 입장에서는 해당 토지의 전체 면적을 사용하지 못하는 문제가 발생합니다. 관례 적으로 묘지를 만들어 왔던 시골의 풍토는 남의 토지에 묘를 만드는 실수를 하기도 했습니다. 2001년 1월 13일 이전에 묘를 만들었고 20년간 유지되었다면 이경우도 분묘기지권이 성립되어 보호됩니다. 그러면 이러한 묘지는 토지주인의 마음대로 소멸시킬 수 있는지를 알아보겠습니다.

 

묘는 이장이 가능하다

토지를 매매하려고 하는 곳의 현장 답사를 가보면 묘가 확연히 잘 보이는 경우도 있지만 수풀이 무성하게 올라와 있어 묘지인지 아닌지 구분이 안 되는 경우도 있으니 해당 마을의 어르신이나 토박이 분들의 이야기를 들어보고 이장님을 만나봐 최대한 정보를 얻어서 해당 토지에 묘가 있었는지를 확인하는 것이 중요하겠습니다. 만약 토지에 정상적으로 묘 사용을 신고하고 사용했다면 묘지 대장에 그 사실이 기록되어있을 것이니 이 또한 시・군・구청에서 묘적부 발급을 신청해 해당 토지에 묘가 있는지 확인을 해야 하겠습니다. 토지에 묘가 있다면 토지를 매도하고자 하는 사람에게 묘를 다른 곳으로 이장이 가능한지 유무를 먼저 확인하고 계약서에 명시를 하고 매매를 해야 할 것입니다. 만약 묘를 옮기지 않는 다면 해당 계약은 무효로 위약금을 물어야 한다는 특약을 설정하고 계약서를 작성하는 것이 안전하게 토지 매매를 할 수 있는 방법입니다. 묘의 주인을 모를 경우 해당 토지의 매매가 꼭 필요하다 하는 경우는 묘를 이전하거나 소멸시킬 수 있는 방법이 있습니다. 토지의 전 주인이나 주변 어르신이나 이장님도 묘지의 주인을 모른다면 '해당 토지 등의 사용에 관해 분묘 연고자의 권리가 없음'을 증명하는 서류를 작성하여 해당 시장・군수・구청장에게 개장, 이장 허가를 신청해야 합니다. 신청 허가를 받으면 개장, 이장을 할 수 있게 됩니다. 이장을 시행하고 나서는 해당 정보를 신문이나 인터넷 매체에 이장한 곳의 장소 지간 묘지의 위치 등을 알려야 하며 40일 간격으로 2회 이상 공고을 해야 합니다. 이렇게 했을 경우 무단으로 이장한 책임에 대한 면책이 생기기 때문에 꼭 해야 할 것입니다.

 

묘지가 있는 토지를 매매해야 하나?

이처럼 복잡한 절차를 거쳐야 하는 토지를 매매해야 하는 이유가 생깁니다. 해당 토지의 개발이나 토지의 이용성의 높은 곳이라면 투자자의 관점에서는 해결해야 할 하나의 과제로 여겨지게 됩니다. 묘지가 있는 토지는 주변시세보다 저렴하게 나오는 경우도 많이 있습니다. 경매의 경우도 많은 토지가 묘지를 끼고 경매로 나오는 경우가 많이 있다는 것을 볼 수 있습니다. 위에서 살펴본 것과 같이 분묘기지권이 있는 토지 든 무허가 주인 모를 묘지든 해결하는 방법은 있으니 해당 토지의 미래 가치를 보고 문제를 해결한다면 저렴하게 구매한 토지의 지가 상승의 차익분은 투자자의 몫으로 돌아가게 됩니다. 토지 현장 답사에서 꼼꼼하게 알아보고 토지를 매매에 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.