건설 임대주택 사업자 세제혜택 등록요건

주택을 건축하여 임대하는 사업을 하는 것을 건설 임대사업자입니다. 우리는 공공주택 사업자가 아니기 때문에 민간 임대사업자가 주택을 건설하여 임대해주는 행위를 했을 때 어떤 부분에서 유리한 측면이 있는지 알아보고 일반적으로 주택 매입 임대를 했을 경우와 어떤 점에서 유리한지 비교도 해보겠습니다.

 

주택 임대사업자의 종류

주택 임대 사업자의 종류에는 매입 임대 사업자와 건설 임대사업자 2가지 형태로 구분되어 있습니다. 말 그대로 지어진 집을 매입해서 임대를 해주거나 증여나 상속을 받은 주택을 임대사업자로 등록해서 임대를 해주는 행위입니다. 반대로 건물을 직접 건축을 해서 주택을 공급해 주는 사업자로 건설임대주택 사업자로 나뉩니다. 두 가지 형태의 임대사업은 임대업을 준비하는 과정과 행해지는 형태에서 완전히 다른 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 어떤 부분에서 두 사업자가 세제혜택을 받을 수 있는지 살펴보겠습니다.

 

 

주택 임대사업자 세제혜택 비교

취득세, 재산세 부분에서는 두 사업자 모두 감면을 받을 수 있습니다. 종합부동산세 합산에서 건설주택 임대 사업자는 합산 배제됩니다. 하지만 매입주택 임대사업자는 종합부동산세 합세 배제가 안됩니다. 임대소득세 감면은 두 사업자 모두 혜택을 보고 거주주택 비과세 특례 또한 두 사업자 모두 혜택을 봅니다. 하지만 다주택자 양도소득세 중과에서는 매입 임대주택 사업자는 혜택을 못 받고 건설주택 임대 사업자는 중과 배제됩니다. 장기 보유 특별공제율도 주택건설 임대 사업자만 특례적용을 받을 수 있습니다. 이처럼 매입임대사업자의 혜택은 취득세 감면, 재산세 감면, 임대소득세 감면, 거주주택 비과세 특례 등 많은 혜택이 있지만 주택건설 임대사업자는 추가로 종합부동산세 합산배제, 다주택자 양도소득세 중과 배제, 장기보유 특별공제율 특례적용으로 보다 더 많은 세제 혜택을 보고 있습니다. 이처럼 주택을 신축하여 임대를 하고 있어 신축되는 주택 공급으로 인해 주택난 해소에 이바지하는 행위를 인정해 주고 다양한 혜택을 제공하고 있는 것으로 볼 수 있습니다. 세제혜택이 많은 건설 임대사업자의 세부 혜택이 더 있는지 알아보겠습니다. 

 

 

민간주택 건설임대 사업자  혜택

취득세 에서는 60㎡이하 면제, 60㎡초과 85㎡미만 경감이 됩니다. 원래 시가표준액의 2.8%를 취득세로 내야 하지만 이 부분이 면제돼서 큰 혜택이 된다. 재산세는 면적별로 상이합니다. 종합부동산세에서는 합산 배제된다는 것을 위에서 살펴보았습니다. 이는 다주택자에게는 너무 좋은 혜택이 아닐 수 없습니다. 주택수에서도 제외되기 때문에 종합부동산세 또한 절감됩니다. 임대소득세에서는 75% 감면됩니다. 양도소득세는 중과 배제 및 장기보유 특별 공제에 해당합니다. 건설임대사업자의 임대의무기간이 10년이기에 10년 동안 임대를 주고 임대료 증액 5%를 준수하면서 끝까지 가져간다면 양도세 중과를 피할 수 있다. 또한 장기보유 특별공제 70%도 받을 수 있습니다. 이 같은 혜택은 임대기간을 채우지 않으면 추징당하고 가산금까지 내야 할 수 있으니 임대의무 기간을 잘 지켜서 세제혜택을 받을 수 있도록 해야 할 것이다.

 

 

건설임대사업자 등록요건

 

모든 주택을 신축하여 1호 이상 주택을 임대할 경우 건설임대주택 사업자를 등록할 수 있다. 현재는 10년 이상의 장기임대주택만 가능하며 임대료를 5% 한도 내에서 증액이 가능합니다. 만약 5% 초과하는 경우 감면받은 세금을 추징 납부해야 합니다. 건설임대사업자는 신축한 주택의 소유권 보존등기 이전에 주택이 소재한 지자체에 건설 임대주택 사업자로 등록해야 합니다. 꼭 소유권보존등기 이전에 신고해야 합니다. 만약 소유권 보존등기 이후에 하게 되면 일반 매입임대사업자로 되기 때문에 세제혜택을 받을 수 없습니다. 지자체 건축과에서 요청하는 서류를 골조가 올라가 이후에 제출하여 건설임대사업자로 등록해야 합니다. 담당공무원과 연락해서 필요한 서류를 제공해야 하겠습니다. (사업계획서, 건축허가서 등)

 

 

건설임대사업자 등록방법

 

지자체 방문을 통해 등록하는 방법과 임대등록시스템인 렌트홈 사이트에서 신청하는 방법이 있습니다. 등록 후 승인까지 5일 정도 소요됩니다. 렌트홈은 임대사업자 등록, 말소, 임대차 계약 신고, 임대주택 양도신고 등 임대사업에 필요한 모든 것들이 들어 있어 입대사업을 하게 되면 꼭 알아야 하는 사이트입니다. 세무서에서 등록하는 임대사업자 등록과는 별개입니다. 건설임대사업자는 주택을 신축하기에 주택의 소유가 확인되지 않아도 소유권을 취득할 거라는 증빙자료(건축허가서, 사업계획서)를 제출하고 소유권 보존등기 전에 임대사업자를 등록할 수 있습니다.